Haber / Duyuru

Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyacı sebebiyle başvurulacak tahliye imkânı TBK m.351 hükmünde özel olarak düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm yeni malike iki farklı usulde tahliye imkânı tanımaktadır.

TBK m.351/1 hükmü bakımından:

Bu hükme göre, kiralananı sonradan edinen kişi; kendisinin veya yakınlarının kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı duyduğu gerekçesiyle, kiralananın tahliyesini edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bir bildirim yapmış olmak koşuluyla altı ay sonra açacağı bir dava ile talep edebilir. Diğer bir deyişle yeni malik tahliye davası açmak için edinme tarihinden itibaren altı ay beklemek durumundadır. Bu şarta ek olarak, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiralayana yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.[1]

Eğer TBK m.351/1 hükmündeki usul izlenecekse yazılı bildirim süresinin kaçırılmaması çok önemlidir. Yazılı bildirim şartı sağlandıktan ve altı aylık süre geçtikten sonra derhal dava açmak zorunluluğu yoktur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verdiği bir kararda, davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılmasının mümkün olduğu ifade edilmiştir.

Yine 3. Hukuk Dairesinin verdiği daha güncel bir kararda[2] ise yazılı bildirimi takip eden bir kira yılı sonuna kadar tahliye davası açılabileceği öngörülmüştür:

“Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.”

TBK m.351/2 hükmü bakımından

Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu hükümde esasında TBK m.350/1/b.1 hükmünden yeni malikin de yararlanması öngörülmektedir. Buna göre yeni malik sözleşmenin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde açacağı bir dava ile de tahliyeyi talep edebilir. Sürenin başlangıç tarihi Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararında[3] belirtilmiştir:

“İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.”

Aşağıda her iki fıkra bakımından da ortak olan şartlar incelenmiştir:

1.Kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmalı ve kiralanana konut veya çatılı işyeri sıfatıyla ihtiyaç duyulmalıdır. Burada karma nitelikte işyerleri bakımından kiralananın galip vasfı yani çoğunlukla hangi amaçla kullanıldığı önem taşımaktadır.[4]

2. Bu ihtiyaç samimi gerçek ve devamlı olmalıdır. Kiralanana duyulan ihtiyacın dava sonlanana kadar devam etmesi gerekmektedir. Eğer dava görülmekte iken bu ihtiyacın ortadan kalktığı anlaşılırsa tahliye talebi reddedilir. Ayrıca TBK m. 355/1 uyarınca tahliye sonrası yeni malikin kiralananı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiraya vermeme zorunluluğu vardır. Aksi halde eski kiracının TBK m.355/3 hükmü uyarınca tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.

3.Bu ihtiyaç yeni malike, malikin eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya bakmakla yükümlü olduğu kişilere ait olmalıdır. Altsoy ve üstsoy ile kast edilen kişinin çocukları, torunları, anne babası ve varsa onların da üstsoyudur. Bu kapsamda yeni malikin: kayınpederi kayınvalide, bacanak, baldız, enişte, kuzen, dayı, hala, amca, yeğen gibi hısımların veya arkadaşlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edemeyecektir. Hükümde geçen “bakmakla yükümlü olduğu yakınları” ifadesi TMK m.364 hükmü kapsamında yorumlanır. Buna göre: eğer yeni malik, kardeşine yardım etmediği takdirde kardeşinin yoksulluğa düşme tehlikesi varsa yeni malikin kardeşinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebileceği kabul edilecektir. Ancak taşınmaza kimin ihtiyacı olursa olsun tahliye davasının muhakkak yeni malik tarafından açılması gereklidir.

3.Kiracı lehine tapuda şerh bulunmamalıdır.

4.Kiralanan taşınmaz kira sözleşmesinden sonra iktisap edilmiş olmalıdır. Burada iktisap tarihi kadar iktisap şekli de önemlidir. Kiralananın mülkiyeti sadece satış değil bağışlama veya cebri icra yoluyla da iktisap edilmiş olabilir. Sadece mülkiyet hakkı bakımından değil üst hakkı veya oturma hakkı tesis edilen taşınmaz bakımından da tahliye talep edilebilir. Ancak bu tahliye talebi kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacı ile sınırlı olarak yapılabilecektir.[5] Kiralananın mülkiyetinin miras yoluyla iktisabında da mirasçıların yeni malike tanınan tahliye imkânından yararlanabileceği doktrinde ağırlıklı olarak kabul edilmektedir.[6]

Muvazaalı Devir Halinde

Yargıtay 4. Hukuk dairesinin oy çokluğuyla aldığı karara göre[7] kiraya veren taşınmazın tahliyesi için muvazaalı bir devir gerçekleştirirse kiracının muvazaa iddiasıyla devir işleminin iptalini istemekte hukuki yararı bulunmaktadır. Eğer kiraya veren sırf kiracıyı tahliye etmek amacıyla taşınmazın bedelinin çok altında bir karşılıkla veya hiçbir bedel almaksızın devir gerçekleştirirse yeni malikin açtığı tahliye davası sonrası kiracı bu devrin muvazaalı olduğunu iddia edebilir ve iptalini talep edebilir.

İktisaptan Önce Paydaş Olma Halinde

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararına[8] konu olay bakımından önceden kiralananın mülkiyetinin ½’sine sahip olan ve sonra diğer payı satın almak suretiyle mülkiyetin tamamını iktisap eden kişinin TBK m.351 hükmünden yararlanıp yararlanamayacağı tartışılmış ancak bir oybirliğine varılamamıştır. Bu husus özel dairece henüz incelenmemiş olduğundan direnme kararının yerinde olduğuna ve dosyanın özel daireye tekrar gönderilmesine karar verilmiştir.

Yetkili Ve Görevli Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacından kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme HMK m.4 hükmü uyarınca Sulh Hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK m.6 hükmü uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Stj. Av. Ayşegül Adile AKCA & Av. Arb. Mesut Onur HACIOĞLU