News / Announcement

Kiraya veren kiralanan taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma ihtiyacı duyduğunda TBK m.350/1 hükmünde öngörülmüş olan ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir. Söz konusu hüküm uyarınca:

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1.Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (…) belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Hükümde sayıldığı üzere kiralanan taşınmazın tahliyesi sadece kiraya verenin değil; eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakımıyla sorumlu olduğu kişilerin ihtiyacına binaen de istenebilir. Altsoy ve üstsoy ile kast edilen kiraya verenin çocukları, torunları, anne babası ve varsa onların da üstsoyudur. Hükümde öngörülen “kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler” ifadesi TMK m.364 hükmünde de belirtildiği üzere kiraya verenin yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşme tehlikesi içinde bulunan kardeşidir. Burada sayılanlar dışında uzak akrabaların ihtiyacı sebep gösterilerek tahliye talebinde bulunulamaz.

Her halükarda tahliye davası kiraya veren tarafından açılmalıdır. İhtiyaç duyan yakınlar davanın tarafı olamaz. Yargıtay içtihadı uyarınca hem kiraya veren hem de malik davada taraf olabilir [1].  Kiralananın malikinin tüzel kişiliği haiz şirket olması halinde şirketin ortağı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açamaz[2]. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kiraya verenin yani davacının üzerindedir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açmanın Şartları

TBK m.350 hükmünde de öngörüldüğü üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gerekli şartlar sayılmıştır. Buna göre:

1.Kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmalı ve kiralanana konut veya çatılı işyeri sıfatıyla ihtiyaç duyulmalıdır.

2. Bu ihtiyaç samimi gerçek ve devamlı olmalıdır. Yargıtay içtihadı uyarınca kiraya verenin reşit çocuğunun ayrı eve çıkma ihtiyacı [3], kiralananın kiraya verenin veya ihtiyaçlının işyerine yakın olması [4], tahliye taahhüdü altında olmasa bile kiraya verenin kirada oturması [5] zorunlu ve samimi ihtiyaç sayılmıştır. Ancak kiralanan işyerine duyulan ihtiyaç bakımından kiraya verenin tahliye tehdidi altında olması aranmaktadır [6]. Tüzel kişiliği haiz şirketin ihtiyacı bakımından ise kiralanan taşınmaz şirketin faaliyet gösterdiği alanla bağlantılı olmalıdır[7].

3.Bu ihtiyaç kiraya verene, eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya bakmakla yükümlü olduğu kişilere ait olmalıdır. Altsoy ve üstsoy ile kast edilen kişinin çocukları, torunları, anne babası ve varsa onların da üstsoyudur. Bu kapsamda kiraya veren: kayınpederi kayınvalide, bacanak, baldız, enişte, kuzen, dayı, hala, amca, yeğen gibi hısımların veya arkadaşlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edemeyecektir. Hükümde geçen “bakmakla yükümlü olduğu yakınları” ifadesi TMK m.364 hükmü kapsamında yorumlanır. Buna göre: eğer kiraya veren, kardeşine yardım etmediği takdirde kardeşinin yoksulluğa düşme tehlikesi varsa, kardeşinin ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebileceği kabul edilecektir.

Süre

Tahliye davası açılabilecek süreler kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren ihtara gerek olmaksızın bir ay sonra tahliye davası açılabilir. Ancak yine de kiraya verenin öncesinde ihtar göndermesi yararlı olacaktır. Zira bu süre zarfında belirli süreli kira sözleşmesinin TBK m.327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşme ihtimali vardır. Bu durumda hangi usule göre fesih yapılacağı muğlâk hale gelebilir [8]. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından ise TBK m.329 hükmü uyarınca üç aylık fesih bildirim süresi içinde sözleşme feshedildikten itibaren bir ay sonra tahliye talep edilebilir. Belirsiz süreli sözleşmeler bakımından ihtarname zorunludur.

Stj. Av. Ayşegül Adile AKCA & Av. Arb. Mesut Onur HACIOĞLU